fiis – Página: 9 – Dani Saints

IMOVEIS | Como ANALISAR o mercado imobiliário com um método PRÁTICO! (E comprar na hora certa..)

1 de maio de 2018 Por Daniel Santos

Link para o site da Urbe.me: https://urbe.me/

Agora você já sabe uma forma de olhar para o mercado imobiliário!

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Muito tem se falado dos fundos imobiliários, primos. E não é sem motivo: realmente os fundos imobiliários, no atual momento, são opções que valem acompanhar de perto.

Mas o lance é que fundos imobiliários são apenas UMA opção das demais opções que temos no mercado imobiliário. Não necessariamente, para investir em imóveis, precisamos de um FII – apesar de eu achar que ela é uma das melhores.

Por conta disso, precisamos ir além: mais do que analisar a viabilidade de um fundo imobiliário, temos que analisar também a viabilidade do mercado imobiliário. Porque, ao fazer isso, nós conseguimos expandir os nossos horizontes de aplicação, e não ficamos presos somente a uma aplicação.

Daí fica a pergunta… “como?”

Uma das maneiras, que é a que eu vou te ensinar hoje, é justamente olhar para os ciclos econômicos, e, a partir dele, tentar identificar se estamos em um momento de “alta” ou um momento de “baixa” no mercado.

E claro, isso tem uma lógica: o mercado imobiliário tem uma relação íntima com ciclos econômicos. Muitas coisas que acontecem na economia nós conseguimos perceber também no mercado imobiliário.

Mas ai, talvez você me pergunte: “mas o que é um ciclo econômico, primo?”

Simples, primo: ciclo econômico é justamente os ciclos de alta e baixa do mercado. Quando o mercado tá no seu “pico”, ele, obviamente, está num momento onde todo mundo está investindo nesse mercado. É nessa parte que fica o chamado “boom” do mercado.

Só que, como sabemos, o pico não existe pra sempre. A economia não dá só porrada pra cima: ela também, uma hora, começa a cair.

Quando ela começa a cair, nós temos uma contração, e quando ela entra em crise de fato, temos a recessão, chamada também de bust.

No fim, não ficamos pra sempre em recessão também, e o mercado, para repetir o ciclo, ainda tem a sua recuperação, que vai levar a um novo “boom” e aí a história se repete.

Ok. Agora que entendemos o que é um ciclo econômico, temos que dar um passo além: como podemos usar a ideia dos ciclos pra analisar o mercado imobiliário?

Para conseguirmos fazer isso, precisamos separar os ciclos justamente nessas 4 etapas que eu descrevi (boom, contração, recessão e recuperação) e ver o que acontece com o mercado imobiliário em cada uma dessas etapas.

Então, vamos lá:
Boom
No “boom”, é onde tudo está indo bem demais. Então, se formos olhar o mercado imobiliário nesse período, nós veremos um elevado fluxo de capital… A taxa de ocupação de imóveis estará alta… As normas de crédito, ou seja, as normas que permitem com que as pessoas financiem um imóvel, estarão “relaxadas”… O preço dos imóveis estarão caros, e a atividade de construção estará alta.
Contração
Agora, já na contração, que é quando as coisas começam a dar ruim, nós temos principalmente uma queda na taxa de ocupação e uma redução no preço dos imóveis. A demanda aqui começa a cair e, inclusive, muitas pessoas deixam de ocupar imóveis por inadimplência. Então… é quando já tudo está dando sinais de complicação.

Recessão
Na recessão, temos uma “consolidação” dos sinais ruins que vimos na contração e mais alguns outros: o fluxo de capital fica negativo, os preços caem ainda mais, começam a haver restrições no crédito, a taxa de desocupação fica elevadíssima… Enfim, a coisa deu ruim.
Recuperação
A partir do cenário de recessão, quando vemos que a taxa de desocupação está caindo e a atividade de construção está aumentando, então podemos encarar que, possivelmente, a recuperação está acontecendo…

Mas beleza primo, vimos o que pode acontecer em cada uma dessas etapas e com seu dinheiro… Mas o que podemos concluir disso tudo? Dá pra ganhar dinheiro com investimento? É hora de comprar casa?
Conclusão

Temos algumas possíveis conclusões:

1. Para nós conseguirmos analisar um ciclo imobiliário de fato, é interessante que nós fiquemos de olho nos seguintes indicadores: taxa de ocupação, fluxo de capital, crédito imobiliário e a atividade das construções.

2. O mercado imobiliário, até um tempo atrás, estava em um período muito complicado com a recessão econômica do Brasil. Pode ser que o mercado imobiliário, agora com uma melhora da economia brasileira, possa também está passando pelo seu processo de recuperação.

Inclusive, eu conversei com a própria Urbe.me, e eles me contaram que, na visão deles, estamos em um momento de recuperação do mercado imobiliário… Porque eles identificam isso:
Recentemente a Caixa baixou os juros e aumentou o percentual financiado de um imóvel (e agora você pode simular de novo com estas novas condições).

RUMO AO MILHÃO #01 | Comprei R$ 29.700,00 em SNSL3 na bolsa (9,21% da meta!)

4 de abril de 2018 Por Daniel Santos

Inscrições abertas para a Mentoria do Mil ao Milhão 4.0: https://r.oprimorico.com.br/facasuamatricula

– – – – – Abra conta na Rico: https://bit.ly/cadastraseprimorico

A gente só para quando chegar no primeiro milhão… 🙂

No primeiro episódio da série Rumo ao Milhão, eu comprei ações junto ao Tiago Reis, um dos caras da Suno Research, uma das melhores casas de análises do Brasil.

A ideia do quadro é a seguinte:

Todo primeiro dia útil do mês eu estarei comprando ações, fundos imobiliários, ou qualquer investimento de renda variável, com o intuito de chegar aos 1 milhão de reais em patrimônio investido.

No meio desse processo, eu estarei sempre mostrando a vocês o fechamento da minha carteira, e os resultados mês a mês. Assim, vocês começam a ter uma experiência mais viva e prática de como é investir em ações na prática.

Em um momento tão importante, onde a taxa de juros está caindo, perder mais o medo da renda variável e abrir os horizontes pra procurar mais risco (desde que você entenda o que está fazendo, é claro) é igualmente importante.

Está na hora de pensar mais em como você pode fazer o seu dinheiro ter um rendimento satisfatório. Isso pode ser dentro da bolsa de valores.

Espero que o quadro ajude não você a copiar a carteira de ações do vídeo, mas sim entender o que você deve pensar, e qual o processo de decisão que você deve ter – tanto na parte operacional dentro da corretora de valores, como também para onde olhar na hora de analisar uma empresa.

Investi R$ 5 mil em fundo imobiliário (FII) | E não paguei corretagem! (TAXA ZERO)

6 de fevereiro de 2018 Por Daniel Santos

Inscrições abertas para a Mentoria do Mil ao Milhão 4.0: https://r.oprimorico.com.br/facasuamatricula

– – – – – Você já ouviu falar de fundo imobiliário. Mas já viu como se compra um, na prática? Nesse vídeo, vai descobrir!

Abrir conta na RICO: http://lp.rico.com.vc/lp/cadastre-se-primo-rico

Conteúdo:
– Investir em fundo imobiliário é simples
– Para comprar fundo imobiliário, você precisa de um homebroker ou uma corretora
– Você precisa tomar cuidado com os custos de um FII, pois a taxa de custódia e a taxa de corretagem podem te prejudicar bastante
– Na RICO, você tem taxa zero de corretagem
– Você precisa tomar cuidado com as taxas de vacância nos fundos
– Os beneficios de um fundo imobiliário são basicamente: Poder investir com pouco dinheiro, ter isenção de imposto de renda (IR) e alta liquidez.
– Se quiser aprender como investir em FII na prática, é só assistir o vídeo!

O ERRO DE US$200 BILHÕES DE DÓLARES DE WARREN BUFFETT!

11 de janeiro de 2018 Por Daniel Santos

Um erro que tem lição, primos!

Sim, primos. Até o maior investidor de todos os tempos tem os seus erros. E esse erro, não foi um erro normal de acontecer, como uma operação de compra e venda que deu prejuízo. Na realidade, o erro dele custou, segundo as suas próprias palavras, 200 BILHÕES DE DÓLARES.

Você consegue se imaginar perdendo, hoje, 200 bilhões de dólares? É… Buffett perdeu.

Mas como isso aconteceu exatamente?

Bom, como você já deve saber, hoje o Buffett é presidente do conselho e também é diretor executivo da Berkshire Hathaway, que é justamente uma holding company, ou seja, uma empresa especializada em adquirir ações de outras empresas.

A Berkshire Hathaway não era nada antes de Buffett, e ele a transformou numa empresa ENORME, que hoje detém 7% da IBM, 2.5% da Apple, 9.4% da Coca-Cola, e por aí vai…
Mas, e se eu te dissesse, aqui e agora, que o maior erro do Buffett foi, justamente, ter comprado a Berkshire Hathaway quando ainda era jovem?

Parece meio surreal, não é? Todo mundo acha que, pelo fato da Berkshire Hathaway ser hoje a empresa gigantesca que é, foi ela uma das grandes tacadas de gênio do Buffet.

E, na realidade, isso é muito intrigante: por que raios uma empresa que teve um crescimento anual maior do que o S&P 500, desde 1965, seria um grande erro?

Pois é. Mas pelo contrário do que parece, foi justamente esse o maior erro dele – e que ELE MESMO concorda que foi.

E eu vou te contar o porquê.

A realidade é que a Berkshire Hathaway, a príncipio, não era uma empresa do mercado financeiro. Na realidade, ela era uma empresa direcionada para o ramo da indústria têxtil. Ou seja, NADA A VER com investimentos.

Mas, quando o Buffett olhou para as ações da Berkshire, ele percebeu que havia um potencial de ganho nela. E aqui ele fez muito bem:

Ele olhou para as finanças da empresa, e percebeu que a situação financeira deles estava crítica, e que não haveriam tantas chances de recuperação. Mas, percebeu que as ações da empresa estavam baratas, e, sempre que ela fechava uma de suas fábricas, existia uma chance dele conseguir comprar barato e revender para a empresa depois por um valor maior, quando essa empresa recomprasse as ações dele.

Até aí, tudo bem, certo? Era uma estratégia muito boa.

O problema é o que aconteceu no meio do processo:

Buffett e o CEO da Berkshire fizeram um acordo de cavalheiros sobre o valor das ações que a Berkshire ia recomprar do Buffett. Só que, algumas semanas após eles fazerem esse acordo, o CEO da Berkshire enviou um e-mail com a proposta oficial de recompra, mas por um valor menor do que eles haviam combinado.

E isso deixou o Buffett Puto. 100% Mad. Considerou esse desacordo como se fosse uma ofensa pessoal.

Aí não deu outra: ele não só acabou por não revender, como foi lá e, efetivamente, COMPROU a Berkshire Hathaway para que ele tivesse poder nas decisões da empresa, só pra poder demitir o CEO que descumpriu o acordo ele. Isso mesmo sabendo que a empresa não tinha futuro no longo prazo.

Bom, ele realmente demitiu o cara. Mas depois, por causa disso, ele teve que aguentar também um prejuízo que rendeu a ele os 200 bilhões de dólares de prejuízo que eu já te contei.

E o que isso pode nos ensinar?

Bom, primeiro, que fazer as coisas por vingança não vale muito a pena, hehe.

Mas, primos, pensem aqui comigo:

• O cara é o investidor mais bem sucedido da história;
• É atualmente o terceiro cara mais rico do mundo;
• É um cara que tem uma estratégia de investimento pensando no longo prazo e que sabia exatamente o que estava fazendo ao comprar a empresa;
• E principalmente é um cara que tem MUITO, mas MUITO conhecimento na bolsa de valores, que é um mercado que exige que nós sejamos racionais, e que não devemos ser levados pela emoção.

E mesmo assim, mesmo ele sendo o WARREN BUFFETT, ele cometeu um erro de 200 bilhões de dólares por se deixar levar pela emoção.

E tudo bem que acredito que nem eu e nem você vai comprar uma empresa e perder 200 bilhões de dólares com ela né, mas, ainda assim, isso mostra que até um cara desses pode não lidar com as coisas da forma mais racional possível.

E quando vamos falar de investimentos, você PRECISA dar atenção a sua emoção. Você PRECISA trabalhar o seu psicológico pra pensar pelo lado racional. É ele que vai te guiar pro lado certo e fazer com que você tenha a tomada de decisão correta.

E é aqui onde ocorre a grande maioria dos erros de quem acaba entrando na bolsa de valores.

As vezes você tem o conhecimento, sabe o que tá fazendo, mas faz uma operação ruim porque viu uma oscilação de preço, acabou se emocionando, e fez a venda da ação antes da hora.

CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO! INVISTA SEM PAGAR TAXA! (E mais 3 formas de investir)

9 de janeiro de 2018 Por Daniel Santos

– – – Link para acessar o urbe.me: http://urbe.me/

Crowdfunding imobiliário é o investimento da vez?

Terrenos

A forma mais antiga de se investir em imóveis é comprar um terreno e esperar sua valorização ou construir e vender o terreno com um imóvel. Mas também tem gente que compra e em vez de se envolver em todo o processo de construção do imóvel, troca o terreno por alguns imóveis com uma construtora, também conhecido como permuta, dessa forma além de ter um imóvel para morar você pode ter (dependendo do negocio) também um imóvel pra vender ou alugar.

Comprar um terreno exige um bom capital (nas capitais estamos falando facilmente em valores acima de R$ 1 milhão). Salvo que você compre nos arredores, mas ai o risco de o terreno não valorizar tanto ou de ser difícil de fazer uma permuta/vender o imóvel pronto aumentam.

Além disso, comprar um terreno envolve bastante dedicação (negociar o terreno, ir no cartório, contruir/negociar com o incorporador…), pagar impostos (ITBI e IPTU) e outras atividades que talvez exijam muito tempo. Mas como resumo, este tipo de investimento é um dos mais seguros, pois você tem ao menos a posse do terreno.

2. Imóvel na planta
Um formato que foi muito utilizado na década de 2000 é comprar um imóvel na planta.

Durante a década de 80 e 90, o preço dos imóveis (por conta da situação econômica brasileira) ficou “congelado” e não teve os reajustes constantes que deveriam ter tido.

No inicio da década de 2000, com algumas mudanças na legislação (principalmente com a relacionada com o financiamento bancário) ficou muito mais fácil comprar um imóvel.

Com isso, o mercado imobiliário ficou muito aquecido e tornou possível que o preço dos imóveis fossem corrigidos rapidamente, permitindo que você tivesse um ganho expressivo ainda durante a obra.

Mas, temos alguns pontos a levar em consideração:

1) A valorização dos imóveis não esta tão grande como foi na década passada.

2) Você precisa de um valor considerável para dar de entrada e compromete parte de sua renda por um período. Isso, claro, se você não comprar a vista.

3) Existe um certo trabalho envolvido nesta modalidade, como negociação da compra e venda e pagamento de impostos (no mesmo modelo da compra de terrenos).

Crowdfunding

Por último, temos o Crowdfunding, que é uma forma já conhecida no mundo dos investimentos. Isso porque o crowdfunding é uma boa prática de conseguir capital – e investir – por meio da participação de mais pessoas no negócio, e por um valor mais “amigável”.

O que acontece num modelo de crowdfunding imobiliário é bem simples:

Uma incorporadora deseja tornar realidade um empreendimento em uma região – pode ser a construção de um condomínio inteiro, por exemplo. Ao invés dela entrar inteira sozinha nesse empreendimento, ela vai numa plataforma de crowdfunding e pede uma ajuda financeira a você, investidor. Você fornece uma dada quantia a esse empreendimento da construtora, e, com a junção dos investimentos de todos os demais investidores, a construtora começa o seu negócio.

É um modelo legal pras incorporadoras, e tem uma série de benefícios aos investidores.

Por exemplo, por meio do crowdfunding você consegue investir com pouco dinheiro. Você não precisa mais do capital inteiro pra construção do imóvel – você pode investir uma quantia menor e escolher o empreendimento no qual você quer investir. Além é claro, de não se envolver em todo trabalho que da construir um imóvel.

E como esse tipo de investimento também elimina alguns intermediários, você consegue aumentar a sua rentabilidade.

Nesse sentido, quando você investir, você vai receber um título de dívida, mas que é diferente de um título de dívida como o CDB, onde você recebe um valor fixo. Nesse tipo de investimento o seu recebimento vai de acordo com as vendas do negócio que você investiu, com a incorporadora ficando responsável de te passar, em um período de tempo, o rendimento referente a sua participação no negócio dela.

E claro, assim como todas as modalidades de investimento, o crowdfunding imobiliário é um investimento variável, que envolve riscos não somente em relação ao mercado, mas também com a situação financeira da incorporadora do investimento. Por isso, aqui você tem que tomar cuidado também com o emissor.

Além disso, resgatar antes do prazo determinado é possível, mas ainda não tão fácil.

Mas talvez você esteja se perguntando: e como faço para investir em crowdfunding imobiliário?

É aí que entra o Urbe.me, que é uma fintech e primeira empresa no Brasil que começou a disponibilizar esse tipo de crowdfunding aos investidores.

FUNDO IMOBILIÁRIO É O MELHOR INVESTIMENTO DO ANO? Entenda o que é, e saiba como investir!

5 de janeiro de 2018 Por Daniel Santos

Mal chegou 2018 e ele já é o bam bam bam da bolsa de valores! Mas isso tem fundamento?

É fato, primos: 2017 mudou o paradigma de muitas coisas que vimos no mercado em 2016.

A taxa Selic caiu, continuou caindo, e caiu mais ainda, e isso fez com que muitas coisas surgissem como grandes opções.

A renda fixa, apesar de manter a rentabilidade real em um patamar aceitável, começou a perder a sua atratividade, e investimentos com taxas pré-fixadas deram sua vez.

Mas, como a taxa continuou caindo, o mercado começou a prever essas taxas, e os pré-fixados, de pouco em pouco, foram dando lugar a outros investimentos com um pouco mais de risco, como as debêntures, as ações, e, o mais falado da vez, os FUNDOS IMOBILIÁRIOS (fiis).

No Primo Rico, eu já falei para vocês tanto de ações quanto de debêntures, mas faltou, justamente, o de fundos imobiliários. O que eu irei matar hoje, hehe.

E como eu disse, a primeira parte desse vídeo tem um tema específico: te explicar, em detalhes, o que é exatamente um fundo imobiliário. Então, vamos lá

O que é um fundo imobiliário?

Primos, pensem assim:

Você quer muito investir em um imóvel. Não para morar, mas para colocar em aluguel e ganhar uma graninha por cima.

Só que, poxa, você não tem 500 mil, ou 1 milhão de reais pra poder adquirir um imóvel assim e colocar em aluguel. O que tu faz? Pega um financiamento e paga metade do valor real do imóvel em juros? Não é, realmente, uma opção tão boa…

Por isso mesmo surge a grande alternativa: os fundos imobiliários.

Em si, ao investir em um fundo imobiliário você, ao invés de estar comprando um imóvel sozinho, na realidade está se juntando com vários outros investidores, que também tem interesse de entrar no mercado imobiliário, para comprar um prédio inteiro, como um hotel, um shopping, etc.

Então, aqui, fundo imobiliário já nos dá 2 vantagens:

A primeira é que, pelo fato de estarmos nos juntando com outros investidores, não precisamos mais de um valor alto como investimento. Conseguimos, por exemplo, adquirir uma cota de um fundo imobiliário por 100 reais. Ganhamos acessibilidade aqui.

Ah, aqui vale lembrar que, ao comprarmos um fundo imobiliário, estamos adquirindo COTAS dele, então, nós viramos cotistas do fundo.

E bom, a segunda vantagem é que, como estamos adquirindo no fundo imobiliário um imóvel que, muitas vezes terá, por exemplo, 100 inquilinos, nós conseguimos diminuir a nossa exposição ao risco aqui, e acabamos em uma posição mais confortável do que ficaríamos se tivéssemos que administrar um imóvel sozinho.

Só que as vantagens não param por aqui. Ao investir num fundo imobiliário, você também terá a vantagem de receber, mês a mês, um valor mensal como rendimento direto na sua conta da corretora, como se fosse um dividendo de uma ação. E com uma grande vantagem em relação aos outros investimentos que dão dividendos: esses dividendos, no caso dos fundos imobiliários, são isentos de imposto de renda para a pessoa física.

Então, você pode conseguir um valor muito bacana de dividendos aqui, e utilizar até mesmo para comprar mais cotas de fundos imobiliários, melhorando cada vez mais a sua renda tirada do investimento e, ao mesmo tempo, aumentando sua exposição neles. Bacana, não é?

Mas calma lá, que entender isso não é o bastante.

Porque temos 2 “coisas” que fazem com que o investimento em fundo imobiliário não seja tão simples assim.

A primeira é a taxa de juros. O fundo imobiliário é um tipo de investimento que tem uma tendência muito boa a valorizar com a queda da taxa de juros, porque como os alugueis, em sua maioria, acabam não mudando, ele acaba se valorizando com essa queda. E realmente, o momento que passamos de quedas da taxa de juros aqui deixaram os fundos imobiliários em uma situação relevante.

O problema é que, nesse momento, temos um outro grande problema: a perspectiva para a taxa de juros em 2018.
Porque, ok, a taxa de juros já caiu bastante esse ano, mas nós não veremos mais uma queda de em 7% como vimos esse ano. Se ela cair mais, vai cair em um patamar menor, em um patamar que o mercado já está esperando, então você não verá um reflexo tão grande em valorização de preço nos fundos

E pior ainda: em 2018, nada diz que a taxa de juros permanecerá baixa. A reforma da previdência não tá com muita cara de que vai passar, os juros nos EUA estão aumentando, já temos déficit nas contas públicas confirmado para o ano que vem… Enfim, veja, o cenário não é nada favorável para o Brasil conseguir manter uma taxa de juros baixa por muito tempo.

E se a taxa de juros aumentar, isso pode se tornar um problema para esses investimentos. Você pode acabar comprando hoje, e ele ter uma desvalorização no preço já ano que vem.